单位转让二手房（不含房地产企业）土地增值税计算器

输入数据

土地增值税选择类型

收入总额（不含增值税收入）

取得土地使用权所支付的金额（土地出让金及契税）

购房发票金额（*参照说明填写）

城建税

教育费附加（含地方教育费附加）

印花税

房地产估价报告中房屋重置成本现值

房屋估价费用

卖方在买房时所缴纳的契税

购房已满年数

输出结果

扣除总额

加计：购房发票金额×（5%×满年度）

增值额

增值率：（增值额／扣除总额）%

适用税率

增值额×适用税率

扣除总额×速算扣除率

应缴纳土地增值税

注：
1、土地增值税计算公式为：应缴纳土地增值税额=增值额×适用税率—扣除总额×速算扣除率
扣除总额=取得土地使用权所支付的金额(土地出让金及契税)+房地产估价报告中的房屋重置成本现值+(城建税+教育费附加+印花税)+房屋估价费用

2、税率：土地增值税四级超率累进税率表

（增值额/扣除总额）*100%	适用税率	速算扣除率
≤50%	30%	0
>50%≤100%	40%	5%
>100%≤200%	50%	15%
>200%	60%	35%

3、《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），将各税种的计税依据由原营业税环境下的含税价变为增值税环境下的不含税价。

4、印花税。【国家税务总局】4月25日视频会议有关政策口径委托代征组发言材料第四，关于印花税计税依据问题这次两部委下发的《通知》中没有提到印花税计税依据问题。主要是营改增之前，这一问题就已明确，没有变化。各地执行口径仍按照印花税条例规定，依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

注：
1、土地增值税计算公式为：应缴纳土地增值税额=增值额×适用税率—扣除总额×速算扣除率
扣除总额=购房发票记载金额+转让环节的(城建税+教育费附加+印花税)+转让方买房时缴纳的契税+购房发票记载金额*(5%*满年度)

2、税率：土地增值税四级超率累进税率表

（增值额/扣除总额）*100%	适用税率	速算扣除率
≤50%	30%	0
>50%≤100%	40%	5%
>100%≤200%	50%	15%
>200%	60%	35%

3、关于旧房转让时的扣除计算问题财税〔2006〕21号第二条关于“旧房转让的土地增值税扣除项目可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第六条“关于旧房转让时的扣除计算问题”的规定，营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

4、《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），土地增值税清算时，转让房地产的土地增值税应税收入应为不含税收入。
5、印花税。【国家税务总局】4月25日视频会议有关政策口径委托代征组发言材料第四，关于印花税计税依据问题这次两部委下发的《通知》中没有提到印花税计税依据问题。主要是营改增之前，这一问题就已明确，没有变化。各地执行口径仍按照印花税条例规定，依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。